中环观察 | 香港楼市“撤辣”引爆购房潮：内地买家激增 库存压力暗涌

自从‘撤辣’政策落地的这十多天，我就一直连轴转，都没有时间休息，这个双休日的时间已经被客户预定完了。最近过来买房的人一批接着一批。前两天有个客户从西安飞过来，上午11点到达，下午2点就签好了购房合同，一次性买了三套。”一位香港房产中介Z先生在一个新楼盘现场对21世纪经济报道记者表示。

在香港特区政府2月28日发布财政预算案，撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”）免征各类购房额外印花税以来，香港楼市反响热烈。根据中原地产监测数据，中原地产十大屋苑3月9日、3月10日成交量创3年新高；香港楼市一手市场在“撤辣”不足十天已录得超过1500套成交，远超今年头两月合计700套的销售量。

“撤辣”激活购房需求

香港楼市成交量迅速上升，不少购房需求被政策激活。

记者3月15日在一个香港新房销售现场观察到，尽管是工作日，但仍有众多的购房者在现场看房。从口音判断，购房者来自不同地区，既有来自中国内地的购房者，也不乏香港本地买家。Z先生表示，自“撤辣”以来，来港购房的人数迅速增加。双休日时的客流尤为夸张，有些新楼盘甚至需要排队1-2小时才能够进入样板房参观

      在现场，一位来自东北的购房者对21世纪经济报道记者表示，自听说香港“撤辣”之后，他便有了在香港买房的打算，既作为投资，也为孩子将来在香港读书做准备。本次他是专程从内地来香港买房的。

香港仲量联行资深董事李远峰对21世纪经济报道记者表示，以仲量联行过去十年统计的一手市场平均数据来看，香港每1000个新增家庭住户平均对应大概542套一手成交。然而，这个数字在过去两年下降至466套，这表明在过去一段时间中，有部分购房需求被压抑，而这部分被挤压的需求在本次“撤辣”后获得释放，就目前观察而言都属于相对刚需。

这些购房者中，除了专程自内地来香港购房的买家和香港本地居民购房者，通过“高才通”计划来港的专才们也是其中不可忽视的力量。

美联物业首席分析师刘嘉辉对21世纪经济报道记者表示，通过对往年购房者姓名数据的分析，来自内地的购房者大约占香港楼市总购房者的近20%，是香港楼市的重要买家。而“高才通”计划引进的专才更是为香港楼市增添了需求。虽然2023年特区政府已针对这些专才推出 “先征后免”的方法，允许他们购房时先缴纳额外税费，待其成为香港永久居民后退还。但这一措施仍需等待数年才能兑现，不少专才对此始终有所顾虑。本次“撤辣”无疑消除了这方面的顾虑，进一步释放其购房需求。

通过“高才通”计划来港的C先生就是典型例子。他在“撤辣”后一周即定下了在港的首套房子，从萌生购房念头到作出决定，整个过程仅耗时一周。C先生对记者表示，自2023年特区政府宣布“减辣”之后，他便开始考虑在香港购置房产自用，尽管当时推出了“先征后免”的政策，但他对此仍心存疑虑，担忧其之后因不可抗力因素离港，无法待满7年转为永久居民而导致税金无法退还。而本次撤销额外印花税的举措无疑是消除了他的心理障碍，促使他迅速做出了购房决策。

根据特区政府数据，截至2023年2月底，“高才通”计划由去年至今总计已引进约10.8万人来港，这些通过“高才通”来港人士预计将可为香港带来每年约340亿港元的直接经济贡献，相当于本地生产总值约1.2%。

投资价值凸显

香港楼市火热，部分也归因于楼市的投资价值。C先生指出，除了他以外，更有通过“高才通”计划来港的专业人才选择在香港撤销楼市调控政策后在港置业。这些专才的购房动机多元，既有自住需求，也有投资考量。他与其他专才人士探讨一番后一致认为，香港房价目前处于低位，且租售比相对较高，是入手的好时机。

香港差饷物业估价署数据显示，今年1月，香港楼价指数跌至306.4，创下2016年10月以来最低，同比跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来最大。然而，香港楼市租金水平则受惠于“高才通”计划引进人才以及疫后全面复常等因素的积极影响，自2023年以来不断攀升。中原地产数据显示，反映香港租金水平变化的租金指数CRI在2023年由108.31上涨7.6%至116.59，整体租金回报率回升至3%。

房产中介Z先生指出，在其经手的楼盘中，大部分新房的租售比能达到3%-4%。他以新盘“朗誉”的一手单位为例，一套价值493万港元的一居室预计租金可达到每月1.8万港元，租售比可达约4.3%，基本上可以覆盖该房每个月的月供。他进一步表示，除了租售比高之外，一些开发商也为购房者提供现金回赠，极大减轻了购房者的现金流压力。同样以“朗誉”的一手单位为例，标价580万港元的单位在首付付清之后的一段时间，能够为购房者提供15%的现金回赠（即实际售价为493万港元），这笔现金已经能够覆盖购房者的首付资金。开发商以此方式降低购房者的所需现金，同时也能提升购房者的贷款额度。

刘嘉辉表示，香港楼市在2023年出现租金价格和楼价倒挂现象，在楼价下跌的同时租金不断上升，从而导致租售比不断上升；同时市场普遍预期下半年美联储利率将有望下调，受联系汇率制影响，香港按揭贷款利率同样有下调的可能性。这两点因素共同作用下，香港楼市的投资价值愈发显现。

去库存压力显著

尽管撤销楼市调控政策得到市场的积极反响，但香港一手楼盘的价格并未出现显著上涨，甚至有所下跌。

反映香港楼价变化的美联楼价指数在3月11日报133.6，较2月26日数据下降0.74%。以九龙湾新盘“泰丰”为例，其平均呎价（1呎约为0.09平米）仅为14800港元，甚至低于去年长实地产以“超低”折让价推出的“亲海駅II”项目。而3月14日推出的新盘“SEASONS PLACE”的平均呎价也仅为14188港元，较去年同地段新盘“凯柏峰Ⅲ”的平均呎价低16%，同时也是该地区近五年来的最低平均呎价。

平价推售新房的背后，是香港楼市高居不下的库存。

根据香港房屋局以及美联物业研究中心数据，截至2023年底，香港楼盘的“货尾”（新盘销售剩余未卖出的单位）已达2.03万套，达近20年来新高，同时，潜在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个单位，创有记录以来新高。

“货尾”堆积，香港主要地产商或多或少面临库存压力。以两家香港主要地产商为例，截至2022年底，长实集团拥有可开发土地储备约7500万平方呎，其中位于香港的有700万平方呎，同比增长75%；而对于新鸿基地产而言，截至2月28日，其发展中及待售物业达2197亿港元，同比增长4.31%，连续7年录得增长。

刘嘉辉指出，目前香港楼市“货尾”数量高企，与之相对的，2022年至2023年香港一手楼盘销售量仅为10000多套。今年香港楼市有2.2万个新单位供应，加上过去一手楼的库存约2万个单位，合共4.2万个新单位。以此推测，这些库存需要两三年时间才能消化。短期内，地产商的销售策略仍会是“以价换量”。

李远峰也赞同开发商策略仍会是“以价换量”的这种说法，他统计了近期成交的一千多套一手楼盘，在此其中，有超过60%为之前减过价的现楼项目，市场仍有大量“货尾”。同时，从购房者的表现来看，多数买家还是选择性价比较高的项目，购房行为较为理性。

供过于求，香港楼价自然受到压制。对于香港楼市后续发展，刘嘉辉认为，短期来看，楼市成交量回升并不一定带来价格回升。“撤辣”激活了相关购房需求，短期内成交量回升令人欣喜。不过，“辣招”是影响楼市众多因素中的其中之一，本次“撤辣”虽然促进了楼市成交量，但短期内对于整体楼价影响仍然有限，后续楼价或将呈现“U”型反弹。